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Este es un blog creado por el Fans Club de Xavier en Venezuela para seguir y apoyar la carrera de Xavier Serbiá...quien con gran sencillez nos demuestra día a día la importancia de la independencia financiera a través de la "Menudorcratización"...que lo disfruten...

martes, 4 de septiembre de 2012

¿Quién asume la pérdida? - Por Xavier Serbià

 Si alguien compra una casa sobrevalorada y está pagando un préstamo hipotecario muy por encima del valor actual, ¿Se le justificaría dejar de pagar la hipoteca?
En tiempos normales, la pérdida de trabajo o la falta de dinero para afrontar el pago, nos llevan al camino natural de una ejecución hipotecaria. A parte de que un acuerdo es un acuerdo y estamos obligados a cumplirlo mientras podamos pagar.
Es como dije en "no abandones la casa", si puedes pagar la casa y quieres pelear por ella no tires la toalla.
Pero, en estos últimos años económicamente anormales, donde el exceso de venta y precios súper inflados me cuestiono si realmente en algunos casos justifica mantener la casa a capa y espada. 
Observa este ejemplo: Según el Miami Herald, Andrés Duque en Miami compró un apartamento en Miami por $125,000. Pero, cuatro años más tarde, los apartamentos similares se están vendiendo por $35,000 y menos. O sea, paga por $125,000 pero su casa vale $35,000. Le quedan 20 años por pagar el préstamo de algo que no vale lo que originalmente era. Dejó de pagar la hipoteca, lo que obligó al banco a intervenirle la propiedad mediante una ejecución hipotecaria.
Andrés compró durantes el periodo donde la burbuja se expandió considerablemente.
Usando el índice Case-Shiller del área de Miami, uno de los epicentros de la crisis, en el periodo 1987-2000 el incremento anual del valor de una propiedad rondaba el 3%. Para el periodo 2003-2006, tocaba el 22%. 

O sea, Andrés compró cuando el precio estaba artificialmente arriba. Si uso como termómetro la historia, le tomaría cerca de 23 años para que la casa vuelva al mismo valor de cuando originalmente la compró. Cierto que la bajada sustancial a $35,000 se debe en parte por el pánico creado, haciendo que el precio caiga más de lo que debería. Pero, el mayor porcentaje de la caída se debe a que el precio era artificial.
¿Por qué esa subida de precio artificial? Exceso de oferta de préstamos a un mercado que nunca dice que no, cuando se trata de comprar propiedades.
El periodo 2004-2006 fue donde más se vendieron hipotecas subpar (subprime = préstamos de alto riesgo y originarios de la crisis).
El tipo de prestamista típico era una persona con bajo puntaje de crédito (650 o menos); con bancarrota en sus últimos 3 a 5 años; puede haberse atrasado en el pago de una hipoteca anteriormente e incluso haber sido embargado en los últimos cinco años; enviaba más del 40% de su ingreso para pagar deudas y tenía poco o nada de pago de entrada. Este era el típico comprador "sub-prime".
El tipo de hipoteca que le ofrecían eran los híbridos 2/28, 3/27 o 5/25 donde los primeros años pagaban una tasa fija introductoria y después el interés se hacía variable. El argumento era que los precios seguirían creciendo pues cuando las cosas mejoren podrías refinanciar.
Para que tengan una idea, en el 1995-2003 este tipo de hipotecas representaba aproximadamente entre el 1% y 5% de todas las hipotecas que se originaron esos años. Para el 2004-2006, representaba entre el 12% y 15%.

Muchos préstamos de fácil acceso por abundancia de dinero disponible, un consumidor hambriento y los medios como porristas fueron empujando los precios artificialmente hacia arriba.
O sea, es muy probable que casos como el de Andrés no recuperen su dinero. Todos ellos despiertan del cuento y descubren que fue un mito creer en los consejos de los "cantinflas financieros" que mentían que los precios de las casa seguirían subiendo de valor no importando si compraban lo que no podían pagar.
Bueno, actualmente hay millones de potenciales "Andreses" que enfrentan el mismo dilema de si mantenerse pagando o tirar la toalla.  
Ante el panorama, ¿Justifica? Los prestamistas han dicho claramente que no quieren que los obliguen a modificar. Se intentó darle poder legal a los jueces de bancarrota para modificar los préstamos, pero no paso en el Congreso.
Entonces, la opción que queda es que cada prestamista decida caso por caso quién justifica y quién no. Pero, de los millones de personas que necesitan modificación o refinanciamiento para salvar su casa, sólo se han modificado o refinanciado entre 350,000 y 500,000 préstamos.
¿El prestamista o el consumidor?...¿el prestamista o el consumidor?
Mientras este debate se soluciona, lo cierto es que las consecuencias de los precios inflados y exceso de préstamos "subprime" durante el viagrazo hipotecario están haciendo que todos tengamos que asumir la pérdida.

Al final tú decides.

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